בדובאי זרים יכולים לקנות דירה ולהירשם כבעלים, אבל לא בכל מקום. החוק מבדיל בין אזורים שבהם מותרת לזרים בעלות חופשית לבין אזורים שאינם כאלה. הכתבה מסבירה מה בעל נכס מקבל בפועל, ומה ההבדל בין בעלות מלאה לבין חכירה או זכות שימוש.
מי יכול לקנות, ואיפה
לפי אתר רשות הקרקעות של דובאי (DLD), חוק רישום המקרקעין מחלק את הבעלות לשתי קבוצות. אזרחי האמירויות ומדינות המפרץ יכולים להחזיק נכסים בכל האזורים, גם דרך חברות בבעלותם המלאה. זרים יכולים להחזיק נכסים באזורי בעלות חופשית (freehold).
המסגרת המשפטית היא חוק מספר 7 של 2006 על רישום מקרקעין בדובאי. תקנה מספר 3 של אותה שנה קובעת באילו אזורים זרים רשאים לרכוש בעלות חופשית. לפי מאמר שפורסם באתר Chambers and Partners באוגוסט 2026, החלטה מספר 6 של 2021 הוסיפה לרשימה מגרשים בשייח׳ זאיד רואד ובאל ג׳דאף. הרשימה משתנה בהחלטות, ולכן מי שבוחן אזור מסוים צריך לבדוק אותה במקור רשמי עדכני.
מה נותנת בעלות חופשית
לפי אותו מאמר, בעלות חופשית היא בעלות על היחידה ועל הקרקע שמתחתיה, ללא הגבלת זמן:
- אפשר למכור, להשכיר ולשפץ בלי אישור של בעל קרקע.
- אפשר להוריש את הנכס.
- זרים באזורים המוגדרים מחזיקים באותן זכויות כמו אזרחי האמירויות.
בעלות חופשית היא ללא הגבלת זמן, ומאפשרת למכור, להשכיר ולשפץ בלי אישור של בעל קרקע.
חלופות: חכירה, זכות שימוש ומוסטטהא
לא כל נכס הוא בעלות חופשית. המאמר מונה שלוש צורות אחרות:
- חכירה (leasehold): בעלות לתקופה של עד 99 שנה, בלי בעלות על הקרקע. הקרקע שייכת לאזרח אמירתי או לגוף ממשלתי, ובסוף החכירה הנכס חוזר לבעל הקרקע. מוסדרת בחוק מספר 26 של 2007.
- זכות שימוש והפקת רווח (usufruct): זכות להשתמש בנכס של אחר ולהפיק ממנו רווח לתקופה קבועה, בדרך כלל 10 עד 99 שנה.
- מוסטטהא (musataha): זכות להשתמש בקרקע, לפתח אותה ולשנות אותה עד 50 שנה. היא חלה על חלקות קרקע ולא על יחידות גמורות.
רישום ושטר בעלות
בעלות חופשית חייבת להירשם ב-DLD כדי להיות תקפה, וה-DLD מנפיק שטר בעלות שנחשב הוכחה מכרעת לזכויות. ברכישה על הנייר הקונה מקבל שטר בעלות עם השלמת הפרויקט, לפי אתר ה-DLD. על הרישום בשלב הבנייה כתבנו בנפרד.
שלוש שאלות לפני חתימה
- האם האזור מופיע ברשימה הרשמית העדכנית של אזורי הבעלות החופשית לזרים?
- האם מדובר בבעלות חופשית, או בחכירה ולכמה שנים?
- האם העסקה נרשמת ב-DLD, ובאיזה שלב מונפק שטר הבעלות?
