התשואה הממוצעת על דירה בדובאי עמדה ברבעון השלישי של 2026 על 6.6% ברוטו, לפי חברת המחקר Cavendish Maxwell. ברבעון הראשון של השנה היא עמדה על 7.2%. זה מספר אמיתי, אבל הוא ממוצע של עיר שלמה, והוא ברוטו: שכירות שנתית חלקי מחיר הדירה, בלי הוצאות, בלי מס ובלי שער מטבע.
משקיע ישראלי חי בשקלים ומשלם מס בישראל. בין המספר שבברושור לבין הכסף שמגיע לחשבון שלו יש ארבע שורות. הכתבה עוברת עליהן עם דירה אחת לדוגמה.
הדירה שבדוגמה: חדר שינה אחד, 750 רגל רבוע (כ-70 מ״ר), במחיר 1.5 מיליון דירהם. בברושור הובטחה שכירות של 99,000 דירהם בשנה, כלומר 6.6%. הדירה והמספרים שלה הם המחשה ולא עסקה אמיתית.
שורה 1: השכירות ביום המסירה היא לא השכירות שבברושור
מי שקונה דירה על הנייר נועל את המחיר היום. את השכירות הוא יפגוש רק כשיקבל מפתח, בשוק של אותו יום. השוק הזה השתנה ב-2026:
- חוזים בירידה: ברבעון השלישי, 21.4% מחוזי השכירות בדובאי נסגרו במחיר נמוך מהחוזה הקודם. ברבעון הראשון זה היה 4.8% (Cavendish Maxwell).
- אזורים מבוקשים: השכירות לדירות ירדה בשנה ב-12.8% במרינה, ב-12.2% בביזנס ביי וב-10.4% ב-JVC (Savills).
- היצע: כ-38,000 דירות נמסרו בינואר עד ספטמבר, 41% יותר מהתקופה המקבילה. ל-2027 מתוכננות 136,100 ול-2028 עוד 155,700.
בדוגמה נניח שהשכירות בפועל נמוכה ב-10% ממה שהובטח: 89,100 דירהם במקום 99,000.
שאלת בדיקה: המספר שקיבלת מגיע מהברושור, או מחוזה שכירות אמיתי שנחתם לאחרונה בבניין דומה באותה שכונה?
שורה 2: ההוצאות שלא מופיעות במצגת
שלוש הוצאות יורדות מהשכירות לפני שהיא מגיעה לבעל הדירה:
- דמי ניהול הבניין (service charges): משולמים לפי שטח הדירה, כל שנה, גם כשהדירה ריקה. לפי מאגר של האתר Real Estate Club Dubai, הממוצע ב-2026 הוא כ-12 דירהם לרגל רבוע ב-JVC, 18 בביזנס ביי, 22 במרינה ו-28 בדאונטאון. הפערים בין בניינים גדולים, ואת התעריף המאושר של כל בניין אפשר לראות באפליקציה הממשלתית Dubai REST.
- חברת ניהול: מי שגר בישראל צריך מישהו שימצא שוכר ויטפל בדירה. בדוגמה הנחנו 5% מהשכירות.
- חודש ריק: בין שוכר לשוכר, או בין המסירה לשוכר הראשון. בדוגמה הנחנו חודש אחד בשנה.
בדוגמה: 12,000 דירהם דמי ניהול (16 לרגל רבוע), 4,455 לחברת הניהול ו-7,425 על החודש הריק. סך הכול 23,880 דירהם. נשארו 65,220.
שאלת בדיקה: מה התעריף המאושר לרגל רבוע בבניין שלך, ומי אמר לך אותו?
שורה 3: המס בישראל
בדובאי אין מס הכנסה על שכירות של אדם פרטי. זה נכון, וזה רק חצי מהתמונה. תושב ישראל חייב לדווח בישראל על הכנסה משכירות בחו״ל ולשלם עליה מס. יש שני מסלולים עיקריים:
- מסלול 15%: מס בשיעור 15% על השכירות עצמה, בלי לנכות הוצאות שוטפות.
- מסלול רגיל: מס לפי המדרגה האישית, על השכירות אחרי ניכוי הוצאות.
במדינות אחרות משקיע מקזז את המס ששילם שם מול המס בישראל. בדובאי לא שולם מס, ולכן אין מה לקזז.
בדוגמה, במסלול 15%: השכירות שהתקבלה בפועל היא 81,675 דירהם (אחרי החודש הריק), והמס עליה 12,251 דירהם. נשארו 52,969. במכירה יש מס נוסף, מס רווח הון, בדרך כלל 25% על הרווח הריאלי.
שאלת בדיקה: איזה מסלול מתאים לך, והאם מי שהציג לך את העסקה הזכיר בכלל מס בישראל? זו שאלה לרואה חשבון, לא לאיש מכירות.
שורה 4: השקל
הדירהם צמוד לדולר בשער קבוע של 3.6725 דירהם לדולר. לכן מי שמחזיק דירה בדובאי מחזיק בפועל נכס דולרי. השקל התחזק כ-12% מול הדולר ב-2025 והמשיך להתחזק ב-2026. במאי 2026 הדולר נסחר ב-2.92 שקלים, שפל של שלושה עשורים.
מה זה עושה לדירה שבדוגמה, אם נקנתה כשהדולר היה 3.7 שקלים והיום הוא 3 שקלים:
- ההון: 1.5 מיליון דירהם היו שווים כ-1.51 מיליון שקל ביום הקנייה. בשער של 3 שקלים הם שווים כ-1.23 מיליון שקל. ירידה של כ-19% בשקלים, עוד לפני שמחיר הדירה זז בדירהם.
- השכירות: 52,969 דירהם נטו הם כ-43,300 שקל בשער של 3 שקלים. בשער של יום הקנייה הם היו כ-53,400 שקל.
שאלת בדיקה: באיזה שער קנית, ומה השער היום?
החשבון המלא
- הברושור: 99,000 דירהם בשנה, 6.6%.
- אחרי שכירות נמוכה ב-10%: 89,100 דירהם, 5.9%.
- אחרי הוצאות: 65,220 דירהם, 4.3%.
- אחרי מס 15% בישראל: 52,969 דירהם, 3.5%.
- בשקלים, מול השקלים שהושקעו: כ-43,300 שקל, 2.9%.
כל שורה כאן נשענת על הנחה, וכל הנחה יכולה להיות טובה או גרועה יותר בעסקה אחרת. מה שלא משתנה הוא הסדר: אלה ארבע השורות שמפרידות בין הברושור לחשבון הבנק.
הצד השני
התמונה אינה חד-כיוונית, ומי שמציג רק את הירידות מטעה באותה מידה:
- ההיצע המתוכנן לא מגיע כולו: בחציון הראשון של 2026 נמסרו רק 41% מהדירות שתוכננו לתקופה.
- היזמים בלמו: מספר הדירות בהשקות חדשות ירד ב-65.5% בתשעת החודשים הראשונים של השנה. פחות השקות היום פירושן פחות מסירות בעוד כמה שנים.
- הממוצע העירוני עדיין חיובי: לפי Cavendish Maxwell, השכירות הממוצעת בדובאי גבוהה ב-5.5% משנה שעברה. הירידות מרוכזות באזורים שבהם נמסרו הרבה דירות.
- השער עובד לשני הכיוונים: מי שקונה היום בדולר נמוך משלם פחות שקלים על אותה דירה, ואם הדולר יתחזק הוא ירוויח את מה שהקונה של 2024 הפסיד.
הטבלה שלך: שבע שורות למילוי
- מחיר הדירה בדירהם.
- שכירות שנתית לפי חוזה אמיתי בבניין דומה, לא לפי הברושור.
- דמי ניהול הבניין: תעריף לרגל רבוע כפול שטח הדירה.
- חברת ניהול: האחוז שבהצעה שקיבלת.
- חודשים ריקים: לפחות אחד בשנה.
- מס בישראל: לפי המסלול שרואה החשבון ממליץ.
- המרה לשקלים: בשער של היום, מול השער שבו קנית.
התוצאה בשורה 7, חלקי השקלים שהושקעו, היא התשואה בפועל.
שורה תחתונה
תשואה של 6.6% ברוטו בדירהם ותשואה של כ-3% נטו בשקלים יכולות לתאר את אותה דירה. הכתבה מציגה מידע כללי ואינה ייעוץ השקעות או ייעוץ מס. הדוגמה המספרית היא המחשה בלבד, וההנחות בה אינן תחזית.
מקורות
- Khaleej Times, Dubai rents: 1 in 5 tenants now pays less than before (2 בנובמבר 2026)
- Khaleej Times, Rents in Dubai fall over 12%: Dubai Marina, Business Bay and JVC lead (13 באוקטובר 2026)
- Khaleej Times, Dubai delivers record 24,800 new homes in H1 2026 (30 ביולי 2026)
- Gulf News, Dubai home sales top Dh139 billion while rent growth starts to cool (מאי 2026)
- Real Estate Club Dubai, Dubai Service Charges 2026 (15 בפברואר 2026)
- Ynetnews, Dollar reaches new 30-year low (6 במאי 2026)
- מעריב, התחזקות השקל מול הדולר (19 באפריל 2026)
- עפרתי רואי חשבון, שכירות מחו״ל
